Ülkemizin maruz bırakıldığı yüksek enflasyon, kira ilişkilerimize de sirayet etti. Bunun üzerine Türk Borçlar Kanunu’na getirilen geçici madde doğrultusunda, 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek konut kiralarında, kira bedelinin artışına yönelik üst sınır %25 olarak belirlendi ve bu orandan fazla yapılan artışlar geçersiz kabul edildi. Ancak, yine enflasyon nedeniyle, %25 oranında yapılan bu artırım, mülk sahiplerini tatmin etmedi. Bunun üzerine kiraya verenler, çözümü kiracılarını mülklerinden çıkartarak taşınmazlarını yeniden kiraya vermekte buldu. Peki bizler kira ilişkisinin hangi koşullarda sona ereceğini, kiraya veren ve kiracı olarak, haklarımızın neler olduğunu biliyor muyuz? Gelin birlikte gündemdeki bu sorunun detaylarına inelim.
Konut ve çatılı işyeri kiralarının son bulmasını iki ayrı ana başlık altında toplayabiliriz: Kira sözleşmesinin bildirim yolu ile feshi ve dava yolu ile sona erdirilmesi.
Kira sözleşmesinin bildirim yolu ile feshi
Kira sözleşmesinin bildirim yolu ile feshinde, kiracı belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeyifeshedeceğine ilişkin bildirimde bulunarak feshi gerçekleştirebilmektedir. Bu bildirimin usulüne uygun şekilde yapılmaması halinde kira sözleşmesi aynı koşullar ile bir yıl süreliğine uzatılmış sayılacaktır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak, kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Kiraya verenin ise, sözleşmeyi, sürenin bitimine dayanarak fesih hakkı bulunmamaktadır. Kiraya veren, her iki tür sözleşmeyi de, ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla feshedebilmektedir. Bu bildirimlerin geçerliliği ise yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Kira sözleşmesinin dava yolu ile sona erdirilmesi
Kira sözleşmesinin dava yolu ile sona erdirilmesi ise kanunen belirlenmiş bazı sebeplerin varlığına bağlı kılınmıştır. Taraflar, aralarında anlaşmak suretiyle yeni dava sebepleri kararlaştıramayacaktır. Kanunen sınırlı sayıda sayılan bu sebepler şunlardır:
Kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanmakta gerçek ve zorunluluk arz eden bir gereksinimi varsa; yahut kiralananın, yeniden inşa veya imarı amacıyla tadilata girmesi gerekiyor ve bu tadilat sırasında kullanımı imkansız ise, kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilecektir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, altı aylık fesih dönemi için en geç üç ay önceden yapılacak bildirim süresine göre belirlenen tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.
Belirtmeliyiz ki, konut veya işyeri gereksiniminin zorunluluğu gerekçesiyle veya yeniden inşa ve imar amacıyla kiracının tahliyesinin ardından haklı sebep olmaksızın kiraya veren kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Ayrıca, eski kiracının yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içerisinde kullanılması gerekmektedir. Kiraya veren, bu hususlara aykırı davranması halinde, eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemelidir.
Bir başka tahliye sebebi ise; yeni malikin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu haline ilişkindir. Bu zorunluluk halinde, yeni malik, kira sözleşmesini kiralananı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde tahliye hususunu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, bildirimden altı ay sonra açacağı bir dava ile sonlandırabilecektir.
Yine, kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki belli bir tarihte boşaltmayı özgür iradesiyle ve yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sonlandırabilecektir.
Ayrıca, kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak kiraya veren tarafından iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sonlandırabilecektir.
Bu noktada belirtmek gerekir ki, ihtarların haklı bir sebebe dayanması, yazılı olması ve muaccel olan kira borcuna ilişkin çekilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca ihtarın akabinde ödeme yapılmış olması, ihtarı geçersiz kılmayacaktır.
Son tahliye sebebi ise, kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunmasına ilişkindir. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu hususu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sonlandırabilecektir. Burada bahsi geçen konut, hem yapısı hem de kiracının sosyal durumu göz önüne alındığında oturmaya elverişli olmalıdır.
Sonuç olarak, ülkemiz genelinde yaşanan yüksek enflasyonun kira ilişkilerine tesiri neticesinde giderek artan kiraya ilişkin hukuki uyuşmazlıkların çözümünde tarafların belirli hak ve yükümlülükleri bulunmakta olup, kira ilişkisinin sonlanması sürecinde bahsi geçen hususlara dikkat edilmesini tavsiye ederiz.
